どうも浅雲(あさぐも)です。今回は注文住宅における長期優良住宅について解説したいと思います。
アイキャッチ画像はkotoMさんによる写真ACからの写真を引用させていただきました。
長期優良住宅
長期優良住宅とは?
長期優良住宅とは、国土交通省のWebページによると、 「長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のこと」です。
「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅(=長期優良住宅)を普及させるために制定された法律です。そのための、 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。
長期優良住宅の要件
長期優良住宅の認定には注文住宅のような一戸建て住宅の場合、以下の各要素について一定以上の水準を満たす必要があります。
劣化対策
数世代にわたり住宅が継続できるよう、躯体の劣化に対する対策が必要となります。劣化対策等級3が必要であり、さらに木造や鉄骨等の構造の種類に応じた基準に適合する必要があります。躯体に影響せず、メンテナンスをできるような点検口の設置も要件となっています。
耐震性
こちらは読んで字のごとく地震に対する耐性となります。長期優良住宅は耐震等級2以上が求められます。あくまで「2」となりますので、最高等級の「3」は求められません。
省エネルギー対策
こちらは住宅の断熱性等の向上でエネルギー消費量の少なさを示す指標となります。長期優良住宅の認定には断熱等性能等級4以上が必要です。
維持管理・更新の容易性
こちらは躯体等の基本構造ではない耐用年数が短い設備について、将来的な保守であったり、リフォーム等がしやすいかどうかを表す指標です。 長期優良住宅の認定には 維持管理対策等級3が必要となります。
住戸面積
長期にわたって快適な生活を維持継続することができるよう、一定の広さが要件となっています。1階あたり40㎡以上、すべての床面積が75㎡以上であることが求められます。
維持保全管理
将来を見据えた補修等の維持保全計画を事前に立てる必要があります。また10年ごとの定期点検と、災害時の臨時点検も必要となります。
長期優良住宅のメリット
一定以上の住宅性能を持った家が建てられる
少なくとも上述したような要件をクリアした設計・計画で建築されることになります。そのため、長期に住居を維持していくにあたって一定以上の性能があることが期待できます。
税金の優遇措置が受けられる
いくつかの税金の優遇がうけられます。まずは注文住宅を建てた際の登記に必要な「所有権保存登記」「抵当権設定登記」の登録免許税が減額されます。登記と登録免許税の詳細は以下も参考にしてください。
また、建築後にかかってくる固定資産税の1/2の減免期間が通常の一戸建ての3年間から5年間に延長されます。
住宅ローン控除の限度額があがる
住宅ローン控除の借り入れ総額上限が一般住宅の4,000万円から5,000万円にふえます。
地震保険に優遇が受けられる
こちらは耐震等級による優遇となりますが、長期優良住宅の場合は耐震等級が2以上のため、地震保険がその分安くなります。
長期優良住宅のデメリット
申請費用がかかる
長期優良住宅の認定を受けるための申請費用がかかります。ハウスメーカー・工務店により異なりますが5万円前後は必要となります。営業担当に確認しましょう。
申請審査に時間がかかる
長期優良住宅の認定を受けるまでに審査日数が必要となるため、引き渡しまでの日数が未申請の場合より伸びる可能性があります。手順になれていたり、並行して対応する場合は日数が増えない進行も可能ですので、こちらも事前に担当者に確認しましょう。
建築価格が増額になる可能性がある
ハウスメーカー・工務店によって基本仕様が長期優良住宅の要件を満たさない場合、建築仕様のアップグレードが必要になり、本体工事費用も増額になる可能性があります。こちらは長期優良住宅なのかどうか、長期優良住宅にする場合に建築仕様の変更による増額があるのかどうかを契約前に必ず確認しましょう。
定期点検義務があり、調査が入る場合がある
長期間の維持を目的とした制度であるため、上述した定期点検義務があり、ランダムで選ばれる対象に選ばれた場合、役所よる調査対応に協力する必要があります。
実際に建った建物自体の性能を保証するものではない
長期優良住宅について注意が必要なのは、あくまで設計面や仕様面で申請した内容が長期優良住宅の基準を満たしているかを判定するものであり、実際に建った建物が長期優良住宅の要件を満たしているかどうかまでは保証していない点には注意が必要です。
例えば申請書類上では要件を満たしていても、建築工事の手順ミス等があり建築された建物について、設計上で満たしていた基準の耐震性が得られていない場合でもそれを本制度で検知することはできません。
税の減免や控除のためには必要書類の提出が必要
長期優良住宅は取っただけでは税の減免を受けられるわけではなく、例えば登録免許税の減免申請のためには「住宅家屋証明書」を取得する必要があります。固定資産税の減免期間延長も市町村の様式に沿った申請が必要です。このあたり忘れると優遇措置を受けられないため、手間はかかりますが必ず対応するようにしましょう。
まとめ
長期優良住宅の認定を受けるのにおススメな人
大手ハウスメーカーで建てる人
大手ハウスメーカーは長期優良住宅が標準仕様であることが多い為、本体価格が増額となることは少なく、また期間についても影響はごく小さいと考えられます。税制面での優遇額を考慮すると、そのまま長期優良住宅の認定を受けた方がメリットが大きいです。
逆に小規模工務店で長期優良住宅の経験が浅い場合、申請に手間どって期間が延びたり、建築価格が大幅増額になる危険性があります。
住宅ローン総額が4,000万円以上
上述した通り長期優良住宅の認定をうけることで住宅ローン控除の上限が4,000万からふえるため、長期優良住宅の恩恵が大きくなります。
平日に役所対応が柔軟にできる人
長期優良住宅の恩恵を受けるためには各種書類の申請が必要となるため、平日に役所対応が柔軟に可能な人の方がメリットを最大限活用できます。
安心感が欲しい人
長期優良住宅の認定を受けることで、設計仕様上は一定の基準を満たしており、実際に建った家も適合している可能性は高いため、家の性能に対する安心感は得ることができます。
浅雲家実例
パナソニックホームズの場合は長期優良住宅が標準仕様であったため、契約前から長期優良住宅の認定を受ける前提で打ち合わせ・請負契約が進行しました。ちなみに契約書に記載されている長期優良住宅の申請料は5万円でした。
まとめ
今回は長期優良住宅のメリットデメリット、向いている人、浅雲家実例をお伝えしました。長期優良住宅にするかしないかは、契約前には確定させておくのがおすすめです。記載したメリットデメリットを参考にして頂き、判断の一助として頂けましたら幸いです!

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