注文住宅建築費用～最初に決めるべき予算と住宅ローン借入額の決め方、考え方

どうも、浅雲（あさぐも）です。注文住宅を建てるぞ！　となった場合、最初に決めるべきものはなんでしょうか？　もちろん、「〇〇な家に住みたい！」等の要望を最初からある程度考えることも大事です。ただ、家に求めるものについては、家づくりの知識を得れば得るほど、変わってきます。

例えば私はいろいろなブログを読んでいまさら高気密高断熱への興味がすごく高まってきております……。ですがパナソニックホームズと請負契約しもう部材発注まで来ている以上、それについてはある程度諦めるしかありません。

一方、最初からほぼ変わらない、注文住宅における最大の制約で最初に決めるべきもの、それは予算です。

予算の決め方・考え方

注文住宅に使える総額の算出

まず最初に自分が注文住宅にかけられる総額を算出する必要があります。注文住宅を自己資金だけで建築できる人はほとんどいないと思います。そのため、住宅ローンを借りることになります。

自己資金の算出

自己資金について、ローンに抵抗がありできる限り貯金から出してローンは最小限にしようと考えられる方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、貯金があまりにないと、突如車が壊れたりするような不測の事態への対応が難しくなるため、ある程度は残しておくことをお勧めします。

最近は自己資金ゼロで住宅ローンを借りられる場合もありますが、 頭金の割合によってローン利率が変化する場合もありますので、借りるローンの条件を確認するようにしましょう。

また最近は金利が低い為、住宅ローン控除の1%を下回る利率で借りられる場合も増えています。貯金を残して何らかの運用をすることで、ローン利率を上回ることができればその分借り入れをしたほうが得ということになります。この辺りは個人それぞれの考え方によります。

住宅ローン総額の決め方

住宅ローンの決め方のひとつにこれまでの賃貸の家賃に合わせるという考え方がありますが、それで毎月の貯金がほとんどで来ていなかった場合は非常に危険です。

持ち家になった場合は固定資産税が毎年かかるようになり、特に土地の評価額が高いと非常に高額になる場合があります。2,000万前後の土地に家を建てた場合、年間15万ぐらいはかかる計算になります。

さらに来る日の修繕費やリフォーム資金も積み立てておくべきなので、合わせて8割前後までの支出に月額を抑えるべきです。

もうひとつの考え方に、年間の返済額を年収の25%以下にするというものがあります。こちらについては一般的には税引き前の額面年収の25%と言われることが多いですが、特に今回の主旨である最初に決める段階で限界額を設定するのは危険すぎます。最初は手取り年収の20%～25%ぐらいに設定するのがお勧めです。

予算総額の確定

上記ローン支払い総額から逆算したローン借り入れ総額自己資金が注文住宅にかけられる総額となります。ただし、これをそのままハウスメーカーや建築会社につたえてはいけません！

なぜなら、注文住宅は建築会社であるハウスメーカーに支払う費用の他に様々なお金がかかるからです。

注文住宅にかかるお金

建築費

いわゆる家を作るのにかかる、建築会社に支払うお金です。ハウスメーカーで建てる場合は、工事経費、設計費や登記や申請事務手続き費用、水回りや窓や扉等の建材はすべて建築費に含まれている形になるのが一般的です。

土地費用

土地を自前で用意しない場合は非常に大きなウエイトを占める要素となります。土地と建物のバランスをいかにとるかが重要となってきますが、基本的に先に土地が決まるため、必然的に建築費用は総額から土地費用を引いたものでねん出されることになります。

解体費用

土地に建物がある場合、こちらの費用がかかってきます。建物が鉄筋コンクリート造のマンションだったりすると、1,000万近いお金が解体にかかります。

浅雲家はこのパターンで解体がかなり費用がかかりました。

地盤改良費用

こちらは不要な場合もありますが、契約前に確認して結果により予算をとる必要があります。

私の場合は前の建物が建っており解体まで地盤改良が必要かわからない状態ですが、いったん周囲の地盤は大丈夫だったということで、予算ゼロになっています。

外構費用

ハウスメーカーや建築会社に直接頼む場合は、建築費用に入ります。建築後に動き出すことになるため、最終的に削られやすい部分ではありますが、家の外観や駐車場・庭の利便性を左右する要素ですので、最初からある程度枠をとっておくべきです。

土地が広いほど高額になる可能性が高いですが、最低でも100万程度は予算をとっておきましょう。

ローン諸費用

ローンを借りる際に必要な費用です。こちらも特にネット銀行等でかりると場合によっては50万～100万ちかい額になる場合がありますので、予算をおさえましょう。

施主支給品

建築会社を通さずに自分で購入したものを付けてもらう品です。取り付け費は別途かかりますが、安くなったり、建築会社では取り扱っていないものを付けることができます。

多いのがシーリング照明ですが、場合によってはダウンライトやブラケット照明、水回りやタオル掛け、棚等を施主支給される方もいらっしゃいます。こちらについてはハウスメーカーや建築会社によってOKかどうかが変わりますので、事前に確認をとりましょう。

まずはゼロで考えて、必要なものが出てきたら建築費用とトレードオフで検討するのが良いです。

カーテン

ブラインド等もふくめて、窓がある場所には遮光のためにほぼ必要になります。いいものを買うと想像よりはるかに高いので注意が必要です。

まだ検討中ですが３２坪２階建ての私の家でも、現在の見積もりは３５万前後もかかってます。

エアコン

現代の空調設備として、ほぼ設置が必須となります。対応できるハウスメーカーなら全館空調にする手もありますが、エアコンより基本的に高コストとなります。こちらはコストを勘案して決めるべきですが、全館空調をやらない場合は構造にもよりますが坪数と同じ程度には予算を確保すべきです。

火災保険

新築で建てる場合、火災保険への加入は必須です。補償内容にもよりますが、30年保証として20万は予算をおさえましょう。

引っ越し・仮住まい

前いる場所からの引っ越し費用は必ずかかります。建て替えの場合は仮住まいの費用も別途かかります。引っ越しだけでも１０万はおいておきましょう。

地鎮祭

地鎮祭をする場合は事前に5万程度おさえておきましょう。

パナソニックホームズの場合は神主さんへのお布施以外は特にかからないとのことでした。

家具・家電

新築に合わせて家具や家電を買い替える場合はその予算取りも必要です。

浅雲家では家電も家具も買う予定は当初なかったのですが、インテリアコーディネーターに連れられて行った家具フェアーで結構な額の家具を買ってしまいました。家具フェアーに魔物が潜んでいるといううわさは本当でした。

まとめ

予算総額から上記の建築費用以外を引いたものが建築会社に伝えるべき建築費用となります。

営業担当「ところでご予算はいくらですか？」

と聞かれたら、

浅雲「いやー、建物にかけられる費用はだいたい〇〇ですね！」

と上記金額をこたえられるとスマートです。土地も探してもらう場合は別途土地の費用も伝えておきましょう。

最初にかけられる予算がある程度明確になっていると、ある程度建てられる建築会社も絞られてくる可能性が高いですし、契約後増額になった場合でもどれくらい耐えられそうかを事前に把握できるようになります。

是非これから注文住宅を建てようと考えられている方は、予算を把握するところからはじめてください！

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